HUURPRIJSVERHOGING (WOONRUIMTE), oneerlijk beding?

Huurprijsverhoging is in vastgoedland inmiddels een trending topic (zowel bij bedrijfsruimte waar vele verhuurders en huurders het niet eens zijn over de hoogte van de indexering van de huurprijs     – de CPI voor januari 2023 bedroeg 14,5%-, als bij woonruimte waar in dit artikel op wordt ingegaan).

De Rechtbank Amsterdam heeft de laatste maanden meerdere vonnissen gewezen waar deze rechtbank oordeelde dat -kort gezegd- huurverhogingsbedingen met een -aanvullend op de inflatiecorrectie- procentuele jaarlijkse huurverhoging (van 5% of 3%) oneerlijk waren (in de zin van de Europese Richtlijn 93/13 EG, de Richtlijn oneerlijke bedingen).

Dat oordeel leidde in die zaken tot de vernietiging -met terugwerkende kracht- van de betreffende huurverhogingsbedingen. De rechtbank oordeelde dat geen sprake was van betalingsachterstanden van huurder maar van aanzienlijke ‘voorstanden’ van huurder op verhuurder.

Terug naar huurprijs 2005

In één van de recente zaken waarin verhuurder (Bouwinvest) stelde dat sprake was van een aanzienlijke huurbetalingsachterstand overwoog de rechtbank Amsterdam dat sprake was van een al sinds 2005 bestaande huurovereenkomst waarvan de huurprijs sinds 2005 in 2023 inmiddels bijna is verdubbeld, waarmee voor deze rechtbank voldoende vast staat dat van een huurachterstand geen sprake kan zijn, maar évident is dat sprake is van een aanzienlijke voorstand van huurder (en de huurder dus een opeisbare vordering heeft op verhuurder).

Dat oordeel komt erop neer dat iedere woning die -door een professionele belegger- verhuurd is met een dergelijk -oneerlijk- beding, aanzienlijk in waarde daalt. De waarde van een huurwoning (die als belegging wordt gehouden) is immers afhankelijk van de hoogte van de huurprijs, waarbij  als vuistregel geldt dat de waarde wordt bepaald aan de hand van een BAR (bruto aanvangsrendement) van circa 4%.  

Waardedaling woningen / Loan to Value

Dat kan betekenen dat woningen die reeds langdurig verhuurd zijn (met een oneerlijk huurverhogingsbeding) tot wel 50% in waarde kunnen dalen. Dat kan grote gevolgen hebben voor de (her)financiering van woning portefeuilles van beleggers omdat banken (financiers) gewoon zijn een minimaal percentage van de openstaande lening aan onderpand te willen hebben, bij gebreke waarvan veel banken verplichten om ‘bij te storten’ om daarmee de Loan to Value ratio op het overeengekomen peil te houden. Indien die mogelijkheid er niet is (tot bijbetaling aan de bank), zullen beleggers failliet gaan omdat zij niet aan hun financiële verplichtingen jegens de bank kunnen voldoen.

Taxateurs die woningportefeuilles moeten waarderen, houden inmiddels ook al rekening met deze onzekerheid over de waarde van woningen meteen -volgens de rechtbank Amsterdam- oneerlijk huurverhogingsbeding.

Transactieprijzen woningportefeuilles

Ook voor de transactiepraktijk kan deze rechtspraak grote gevolgen hebben, nu de transactieprijzen van woningportefeuilles -in de gevallen dat sprake is van oneerlijke bedingen- niet overeenstemmen met de waarde die zou moeten worden toegekend aan een woningportefeuille indien voor alle woningen in die portefeuille de thans geldende huurprijs gelijk is aan de oorspronkelijke aanvangshuurprijs. Hier kan sprake zijn van (non)conformiteit (7:17BW) of dwaling (6:228 BW).

Koop breekt geen huur ook van toepassing op betalingsvoorstanden van huurder?

Interessant in dit verband is het adagium ‘koop breekt geen huur’ dat is vastgelegd in artikel 7:226 BW. Op grond van dat artikel gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die na eigendomsoverdracht opeisbaar worden, over op de nieuwe eigenaar (en nieuweverhuurder). Betekent dit dat op een rechtsopvolger ook de verplichting overgaat om hetgeen ingevolge een vernietigd beding (voorafgaand aan de rechtsopvolging) aan de oorspronkelijk verhuurder teveel is betaald terug te betalen aan huurder, of daarmee toekomstige huurbetalingen te verrekenen? Een positiefantwoord op die vraag zou impliceren dat een koper van een woningportefeuille dubbelpech heeft. En de portefeuille is aanzienlijk minder waard en er zou per woning een betalingsverplichting kunnen ontstaan jegens de huurder(s).

Prejudiciële vragen rechtbank Amsterdam

De ophef die inmiddels is ontstaan, is door de rechtbank Amsterdam ‘opgepikt’ en om die reden (en omdat te voorzien valt dat deze kwestie in een groot aantal geschillen op vergelijkbare wijze aan de orde zal komen) heeft de rechtbank bij vonnis(sen) van 5 oktober 2023 laten wetenvoornemens te zijn om aan de Hoge Raad prejudiciële vragen te stellen over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van oneerlijke bedingen.

Tot de Hoge Raad antwoord heeft gegeven op deze vragen (dat zal nog lang duren), zullen de in dit artikel benoemde gevolgen van de lijn van de rechtbank Amsterdam volop aan de orde zijn. In ieder geval geldt een grote onzekerheidsmarge ten aanzien van de huurprijs (en waarde) van woningen die door professionele beleggers met een oneerlijk beding zijn verhuurd.

Vooralsnog volgen andere rechtbanken de rechtbank Amsterdam niet, maar niet is uitgesloten dat ook andere rechtbanken in Nederland overgaan op de door de grootste rechtbank van het land ingezette koers met betrekking tot oneerlijke huurverhogingsbedingen. Volledigheidshalve worden hierna de (voorgenomen) vragen van de rechtbank Amsterdam aan de Hoge Raad weergegeven:

1.      “In de uitspraak van HvJ EU 30 mei 2013,ECLI:EU:C:2013:341 ( [naam 1] ) is in rov. 58 overwogen dat niet is toegestaan dat de rechter de inhoud van oneerlijke bedingen herziet, omdat daardoor de afschrikkende werking die uit gaat van het niet toepassen van een oneerlijkbeding hierdoor vermindert. Betekent dit tevens dat indien een huurprijswijzigingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, dit beding in zijn geheel moet worden vernietigd is en niet slechts voor dat deel dat als oneerlijk is aan te merken?”

‍

2.      “In de uitspraak van HvJ EU 15 juni 2023,ECLI:EU:C:2023:478 is onder meer overwogen dat een oneerlijk contractueel beding in beginsel geacht moet worden nooit te hebben bestaan, zodat het geengevolgen heeft ten aanzien van de consument. Betekent dit voor een oneerlijkhuurprijswijzigingsbeding dat de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst vervalt, waardoor een terugbetalingsplicht voor de verhuurder ontstaat ter zake van vanaf aanvang van de huurovereenkomst betaalde huurverhogingen en dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst en voor de toekomst slechts de aanvangshuurprijs verschuldigd is?”

3.      “Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt (gelet op hetgeen is overwogen in de uitspraak van HvJ EU 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518) in het licht van de beginselen van doeltreffendheid en gelijkwaardigheid:

a. zich te beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de bij totstandkoming van de overeenkomst bedongen huurprijs?

b. of dient hij bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de gevorderde huurtermijnen (en ontbinding en ontruiming) ambtshalve na te gaan of vanaf aanvang van de huurovereenkomst op grond van het oneerlijke beding teveel is betaald en te beoordelen of per saldo over de gehele huurperiode nog een huurachterstand bestaat en zo niet de vorderingen afwijzen?

c. indien b bevestigend wordt beantwoord, moet een verhuurder dan in de gelegenheid worden gesteld een nadere akte te nemen om toe te lichten wat er in de gehele periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd, meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs?

d. is het daarbij nodigverschil te maken tussen tegenspraakzaken en verstekzaken, zoals de onderhavige?

4.      “Indien vraag 2 en 3 onder b bevestigend worden beantwoord heeft de verhuurder dan in een verstek-procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is, de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht beroepen en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan?”

‍

‍